ゴメぱ

インターネット上にあふれる口コミ情報は信頼できるのか。人気サイトで“やらせ”が次々と発覚し、問題視されている。

発端は、飲食店のランキングサイト「食べログ」だ。同サイトは飲食店からの広告ではなく、その店の利用者が書き込む口コミや点数、それを基にしたランキングの掲載が売りだ。ところが1月上旬、飲食店に好意的な評価を投稿し、ランキングを上げる見返りに金銭を受け取る業者が昨年12月時点で39社いたことが明らかになった。



ネット大手のヤフーが運営するQ&Aサイト「ヤフー知恵袋」でも、同様のことが行われていた。利用者が書き込んだ「おすすめの店はどこですか」などの質問に対し、やらせ投稿をする請負業者が、依頼主の飲食店に有利な回答をする、といったケースがあった。



■芸能人を使った方法も



サイトの利用者に広告と気づかれないように行われる宣伝は「ステルスマーケティング(ステマ)」と呼ばれ、食べログを運営するカカクコムやヤフーは共に「やらせには関与していない」と主張する。一方、運営者が主導し収入を得る例もある。



サイバーエージェントが運営しているブログ「アメーバ」で昨年9月、二人の芸能人のブログに花王の歯磨き粉について内容の似た紹介記事が掲載され、「ステマではないか」と波紋を呼んだ。これは実際に花王が仕掛けたステマだったが、ブログの中には広告と明示されていない。



実は、サイバーエージェントは花王のような広告主から依頼を受けて、アメーバを利用する芸能人や有名人にブログで商品を紹介してもらうビジネスを展開している。広告主が払う料金は1回60万～100万円強。それをサイバーエージェントが受け取り、ブロガーと分け合う。



同社はこれまで、こうしたブログを広告と明示することを強く推奨してきたが、強制はしてこなかった。「ブログ更新者の言論の自由を保護する」というのが理由だが、結果的にステマを容認していたことになる。今後は「芸能事務所などに対し、広告との関係性を明示することを強制も含め検討していく」という。



食べログの問題を受けてすぐ、消費者庁は調査に乗り出した。しかし、今のところステマを行った広告主を取り締まることは難しいという。

景品表示法では「当店の鶏料理にはすべて宮崎産地鶏を使用」と書かれていながら、実際には使用していなかった場合、行政処分の対象となる。一方で「おいしいことが正しいか正しくないかは主観だから、これで問うことは難しい」(福嶋浩彦長官)。また「やらせをもって違法とするのも難しい」(同)。



■いたちごっこが続く



とはいえ、ステマの横行を放置すれば、サイトの信頼性が損なわれていくだけだ。



口コミマーケティングの業界団体であるWOMマーケティング協議会は1月中旬、大手広告代理店など参加する43社に、自主ガイドラインの周知徹底を呼びかけた。カカクコムは不適切な口コミの削除のほか、やらせ請負業者への法的措置も検討している。



またヤフーと同じくQ&Aサイトを運営するオウケイウェイヴは、ステマの疑いがある書き込みに対し、IPアドレス、メールアドレスをシステムで追跡。さらに目視で疑わしい書き込みの重複が見られた場合は削除するなど、ステマの排除に取り組む。



が、「それでも抜け落ちる場合がある」(オウケイウェイヴの兼元謙任社長)、「ステマを見つけて削除しても、また見つかるという、いたちごっこになっている」(ヤフーの井上雅博社長)のが実態だ。



ネットのPR支援を手掛けるニューズ・ツー・ユーの神原弥奈子社長は「利用者はもう少し自分自身で深く調べる必要がある。その手間を惜しむべきではない」と話す。



ステマの拡大を防ぐためには、サイト運営会社の管理強化に加え、利用者が情報を精査する力を養うことが求められている。

野田政権が進める増税法案の審議に応じる代わりに、公明党が、年金も含めた「税と社会保障の一体改革」の全容を明らかにせよと迫った。ニュースキャスターの辛坊治郎氏は、与党が新年金制度の具体案を示さないことに対し、「理由は明快だ」と言う。





何故、民主党は最大の公約であった年金改革案について具体策を出せないのか？　理由は明快だ。それは、システムのどこをどういじっても、持続可能性を重視すれば多くの人の年金が現在より下がることになるからだ。



「できるはずのないマニフェスト」で政権を取った民主党は、昨年６月、消費税引き上げの党決定をする前に、年金関連のマニフェストを実現するにはいったいどれほどの費用が必要かを極秘に試算していたのだ。その案は、１月２６日に朝日新聞が詳細に伝え、その後各メディアが追いかけて、今や周知の事実だ。



これによれば、岡田代表時代に掲げた消費税３％で最低保障年金を実現しようとすれば、ほとんどの人の年金を今より相当程度引き下げなくてはいけないことが明らかにされている。私のような素人が５年以上も前に計算して明らかだったことに、何故、大政党が今になって気付くのか、それ自体が驚きだが、あろうことか民主党は、その計算結果を今に至るも「なかったこと」にして封印している。



それはそうだろう。消費税を上げたうえ、ほとんどの人の年金が現在より大幅に引き下げられる政策を、公表できるわけがない。しかしここに、年金の真実がある。



先ごろ５年ぶりに更新された政府の人口推計によって「一人の現役世代が、一人の高齢者を支える未来」が改めて鮮明に浮かび上がった。現状を維持するも地獄、制度を改革するも地獄の日本の年金に未来があるのか？

寒さが本格的になったこの季節、お風呂は体をあたためるのに欠かせないが、効果的な入浴法は意外と知らないもの。そこで、お風呂の達人であるバスクリン広報責任者・石川泰弘さんに正しいお風呂のはいり方を聞いた。



「美容や疲労回復などの目的に合わせて、お湯の“温度”と“量”、そして“時間”を変えるのが正しい入浴スタイルです。例えば、肩こりで悩んでいる人は、41～42度の熱いお湯で、肩まで浸かる全身浴を約10分。痩せやすい体作りを目指すなら、全身浴で軽く体を温めた後、39度ぐらいのお湯で15分以上の半身浴がおすすめ。最近の入浴剤は種類も豊富なので、体調に合わせて選ぶといいでしょう」



石川さんは、次の3つのポイントを紹介する。



【お湯の温度は冬なら40度　夏は39度が目安！】

「1年中、お湯の温度が同じという人はいませんか？ お湯の適温は、季節や体調によって異なります。冬場は40度ぐらいが理想的。熱すぎると、浸かる時間が短くなり、かえって温まり方が浅くなります」（石川さん）



【額にじんわり汗をかいたら温まったサイン】

「40度のお湯の場合、入浴時間は10分程度でOK。半身浴の場合は、15分以上かけてゆっくりと温まるのがべスト。ただし個人差もあるので、“額に汗をかいたら体が温まったサイン”と覚えておくといいでしょう」（石川さん）



【痩せたいなら食事の30分前にはいる】

「お湯に浸かると、皮膚の血管が広がり、体の表面へ血液が流れていきます。そのため胃腸の働きが鈍くなり、自然と食欲を抑えられるという効果が。ダイエット中の入浴は、食事の30分前が狙い目です！」（石川さん）

同じ職場で５年を超えて働く有期契約のパートや派遣社員を契約期間を限定しない「無期雇用」に転換するよう義務づける政府の労働契約法改正案の概要が７日、分かった。改正内容の一部について施行を公布から１年以内とし、猶予期間を置く方向を示したのが柱。雇用の固定化により負担増となる企業側に配慮した。



【一覧】巨額赤字でも…東電の冬ボーナスは？　主要２６社を一挙公開




非正規労働者の増加に歯止めをかけ、雇用を安定化させるのが狙い。労働基準法は有期雇用について、１回の契約で働ける年数を原則３年以内と定めているが、契約更新を重ねた場合の上限規定はない。



このため、実際には契約更新を繰り返し、正社員と同様の仕事をさせる例も多く、有期契約労働者側から処遇に対する不満や雇い止めの懸念を指摘する声が上がっていた。



改正案は、有期雇用の通算期間の上限を「５年」に設定。通算期間がこれを超えれば、労働者の申し出により、企業は同じ労働条件で無期雇用への転換を認めなければならない規定を盛り込んだ。



連続する有期契約の間に６カ月（直前の契約期間が１年未満ならその２分の１の期間）以上の空白（クーリング）期間があった場合は、通算期間がそこで一度リセットされ、クーリング期間後から積み上げをやり直さなければならない。



有期雇用の更新についても、勤務実態が無期雇用者と同じだったり、雇用が続くと労働者に期待させていたりした場合は、合理的な理由がなければ会社側は拒否できない規定を設ける。



平成２２年の統計によると、役員を除く全産業の雇用者約５１１１万人のうち、非正規労働者は３割の約１７５６万人。さらに非正規労働者の７割近い約１２００万人が雇用契約に期限がある有期契約労働者となっており、処遇改善が課題となっている。



ただ、経済情勢に応じて有期雇用を調整する企業にとって雇用の固定化は負担増につながる。法改正により、契約満了前に雇用を打ち切る「雇い止め」がかえって増えるとの指摘も出ている。

◇昨年末に導入の報告書

・ パート、契約社員の待遇改善へ　５年働けば無期雇用　労政審報告書
- 非正規労働者の増加に歯止めをかけ、雇用を安定させることが狙い。産経新聞（2011年12月27日）



◇課題や不安は解消されるのか

・ いろはのい：有期労働契約見直し　５年超で「無期」転換へ
- 雇い止め増加懸念。毎日新聞（1月25日）

・ ＜はたらく＞「有期労働契約」を規制へ　「不安定改善に疑問」
- 東京新聞（2月3日）



◇非正規労働者の現状

・ 図録▽非正規労働者比率（パート・アルバイト・派遣・契約等の比率）の推移（男女年齢別）
- 社会実情データ図録

・ 非正規労働者の数と比率
- 関連情報エリア



・ 非正規労働者雇用対策
- 厚生労働省



◇関連トピックス

・ 雇用、就業
| パートタイム労働者の待遇改善

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先日、厚生労働省は2011年「賃金構造基本統計調査」の結果を発表した。労働者の給与やボーナスの金額を集計したもので、都道府県別の内訳も公開されている。残業代などを除いた給与額が最も多いのは東京（月37万2900円）で、これは20年連続トップ。次いで、神奈川（32万9800円）、大阪（31万5600円）、愛知（30万8900円）、京都（30万8300円）となっている。ボーナスや残業代を含めた「年収」でも上位5都府県の顔ぶれは変わらず。東京は595万7000円と断トツで、以下、神奈川（530万1200円）、愛知（509万1500円）、大阪（503万8800円）、京都（499万2300円）と続く。



一方、最下位になった沖縄は年収323万1600円で、東京との間には272万5400円もの開きが。地域によってかなり賃金差があることが分かるが、東京と沖縄では家賃や物価も大きく違うため、一概に東京都民のほうが豊かであるとはいえない。実際、東京都区部で暮らす世帯の消費支出平均が月28万4030円なのに対し、那覇市は19万9638円と8万円以上安上がりだ（総務省2010年「家計調査」より）。



全国の主要都市の生活費を安い順に並べると、沖縄県・那覇市（19万9638円）、鳥取県・鳥取市（20万2568円）、和歌山県・和歌山市（23万3767円）、大阪府・堺市（20万3854円）、大阪府・大阪市（21万873円）となる。意外にも給与額全国第3位の大阪府の都市が2市も上位にランクインしていた。単純に考えれば、高収入かつ支出も少ない大阪府民は金銭的にかなり余裕をもって生活していることになる。



しかし、大阪の物価が特別安いのかといえばそうでもない。総務省の「全国物価統計調査」によれば、売場面積1000平方メートル以上のスーパーで「豚肉・もも肉」は通常価格179円（全国平均174円）、「食パン」は通常価格110円（全国平均108円）、「牛乳」は通常価格184円（全国平均151円）となっていて、いずれも全国平均を上回っている。大阪の生活費が安いのは、倹約家が多い県民性によるところが大きいのかもしれない。



ちなみに、「年収」と年間の生活費（※上記の消費支出×12カ月として算出）の差額が大きい都市を単純計算してみると、ベスト5は「東京都区部（254万8640円）」「大阪市（250万8324円）」「横浜市（216万6152円）」「神戸市（213万760円）」「名古屋市（208万3016円）」となった。もちろんこれはひとつの参考データに過ぎないが、やはり大都市の方が金銭的には余裕があるようだ。

賃貸住宅を退去する際、部屋の汚れの清掃や修繕にかかる費用負担を巡って、家主とトラブルになることがある。まもなく年度末の引っ越しシーズン。「費用負担の基本ルールを知っておこう」と専門家はアドバイスする。



引っ越しで退去するとき、預けていた敷金は家主から返金される。ところが「部屋の掃除・修繕費」として高額な料金が請求され、敷金から差し引かれることがある。



国民生活センターによると、「ハウスクリーニングやクロス張り替えで、家主から敷金を上回るほど高額な料金を請求された」といった相談が後を絶たないという。「原状回復トラブル」「敷金トラブル」と呼ばれるこうした相談は、全国で１万６２９０件（２０１０年度）にも上る。



トラブル防止のために、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を作成している。それによると、「普通に暮らして生じる汚れや傷」「建物が古くなってできた傷み（経年劣化）」の修繕費は家主の負担。一方、不注意で生じた傷の補修や落書きを消すための費用などは借り主の負担だ＝別表＝。東京司法書士会で消費者問題を担当する大冨直輝さんは「この指針に法的な拘束力はないが、参考になる」と話す。



退去時には、具体的にどんなことをすべきだろう。まず、出来る限り家主や不動産会社の担当者に立ち会ってもらい、部屋の状況を一緒に確認することだ。引っ越しで荷物を運び出した後、修繕が必要な部分など部屋の状態を写真に撮って残しておくと、万が一後日トラブルになった際に役立つ。大冨さんは「修繕費の明細を記した見積書や精算書などを出してもらい、内容をよく確認しよう」と勧める。



こうしたトラブルは「退去時の問題」と思われがちだが、実は入居時からしっかり対応しておくことが大切。入居時に部屋の傷や汚れの状態を写真に撮り「入居前からすでにあった」として貸主や不動産会社へ報告しておけば、退去時にトラブルになりにくい。



また、賃貸契約をする時に、〈退去時、借り主がハウスクリーニング費用を負担する〉などといった「特約」を結ぶケースがある。具体的にどの程度の費用負担になるのか、家主や不動産会社に確認しておくことが必要だ。



日本賃貸住宅管理協会理事、関輝夫さんは、「基本的なことだが、契約書をよく読んで疑問は解決し、納得したうえでサインする。他人のものを借りているという認識を持って、丁寧に住めば、修繕費用も安くすみます」と話す。



トラブルになった場合、自治体の消費生活センターや各地の司法書士会などが相談に応じている。



◇国の指針に示された修繕分担例

【家主負担になる例】

・家具設置でできた床やカーペットのへこみ

・壁のクロスや畳の日焼けによる変色

・テレビや冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ（電気やけ）

・鍵の取り換え（破損、紛失がない場合）

【借り主の負担になる例】

・喫煙によるクロスなどの変色や、においの付着

・カーペットに飲み物などをこぼしたことによるシミやカビ

・引っ越し作業で生じた傷

・壁のくぎ穴、天井に直接つけた照明器具の跡

・日常の掃除を怠ったことによる台所の油汚れ

・落書きなど故意の損傷



【関連記事】

改装ＯＫの賃貸住宅続々


一人暮らし　犬を飼うには

・ 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
- 再改定版
(PDFファイル)の37ページ以降にQ&A。国土交通省



◇相談件数

・ 賃貸住宅の敷金、ならびに原状回復トラブル
- 最近の事例など。国民生活センター(1月31日)

・ 賃貸住宅の退去時に伴う原状回復に関するトラブル
- 消費者へのアドバイスも。国民生活センター(2011年3月3日)



◇貸主負担、借り主負担の事例

・ 原状回復の具体例
- 不動産ジャパン

・ 賃貸退去時の「原状回復義務」ってどこまでしたらいい？
- 少しでも多くキャッシュバックを望むならば、まずは日ごろの手入れを心がけるのが肝心ですね。web R25(2011年1月25日)



◇自治体の消費生活センターなどが相談に応じている

・ 全国の消費生活センター等
- 国民生活センター

・ 敷金を返してほしい
- 日本司法書士会連合会

あまり考えたくないことですが、もし住宅ローンを払えなくなったとしたら、どうなるのでしょうか。

　

もちろん払えると思ったからローンを組んだわけですが、このご時世、勤務先が経営不振に陥って給与を大幅に下げられたり、リストラされたり、あるいは病気になって働けなくなったりということもありえない話ではないでしょう。

　

とはいえ、1～2カ月支払いが滞ったからといって、いきなり追い出されることはまずありません。しかしその状態が3～6カ月程度続くと、残ったローンの一括返済を迫られることになります。



ただ、1～2カ月分も払えない人が、残りの全額を払えることはまれ。そこでたいていはローンの保証会社（銀行系のローン会社であることが多い）が本人に代わってローンを返済することになります。つまり債権者が銀行から保証会社に変わるわけです。

　

保証会社は住宅を処分してお金に換え、借金を回収しようとしますが、購入時より不動産価格が下がっていることが多く、さらに利息分も加わるため、全額回収できないことがほとんどです。そこで残りは一般債権として返済していくことになります。



以上が一般的な流れですが、「住宅ローンが払えない＝マイホームを手放すしかない」となるとは限りません。どうしても今住んでいる地域を離れたくないとか、家に愛着があって他人に渡すのはイヤだというケースもあるでしょう。

　

それに住宅ローンを払えずに家を失った場合、次に住む家はどうしても狭くなったり部屋数が少なくなったりと条件が悪くなるものです。それを避けたいというなら、今の家に住み続ける方法がないわけではありません。その方法は大きく分けて2つあります。



1つは「任意整理」です。これは本人または本人から依頼を受けた弁護士が債権者と直接交渉して、返済計画を実行可能なものに見直してもらう方法です。交渉の結果、債権者が住宅ローンの支払期間の延長や月々の支払金額の減額に同意してくれれば、そのまま住み続けることができます。

　

この方法は裁判所を通さないため、裁判所に納める費用や、裁判所が選んだ監督委員への支払いが不要なので、その分安上がりではあるのですが、債権者の同意を得られるかどうかは債務の金額や弁護士の腕次第というところがあります。



二つめは「民事再生手続き」です。これは再生という名の通り、借金を返せなくなった人を立ち直らせるための法的措置です。

　

民事再生手続きはさらに2つの種類に分かれていて、企業経営者向けの「小規模個人再生手続き」と、サラリーマン向けの「給与所得者等再生手続き」があります。

　

サラリーマンは後者を利用して債務を整理することが一般的です。利用するには担保のついていない借金が5000万円以下で、給与など定期収入を得る見込みがあり、その額の変動の幅が小さいことが条件です。

　

この手続きを選ぶと、「住宅資金貸付債権に関する特則」というものを利用して、ローンの組み方を払いやすいように変更できるようになります。たとえば私のところに相談に来た方は、ボーナス払いをやめて毎月均等割りにすることができました。また通常、ローンの支払期間を延ばすことも可能です。



借金を帳消しにするには自己破産という手段もありますが、自己破産をすると、原則として自宅を失うことは免れません。今の家に住み続けるには、任意整理か民事再生手続きのどちらかを選ぶことになります。

　

任意整理や民事再生手続き、さらには自己破産をすることによる不利益は思ったより少なく、せいぜいしばらくの間クレジットカードが使えなかったり、新しいローンが組めなくなったりする程度です。

　

一度は払うと約束したローンが払えなくなると、生真面目な方は消費者金融から借りてでも払おうとします。しかしその金利が借金を雪だるま式に膨らませてしまうことも少なくありません。できるだけ早期に、ご自身で、または法律の専門家の手を借りてローンを見直すことをおすすめします。

住宅ローンの支払いがピンチ。どうすべきか
- プレジデント(1月29日)



◇住宅ローンの基礎知識

・ 住宅ローンの基礎知識 ： 返済方法
- 三菱東京ＵＦＪ銀行

・ 固定vs.変動
- Yahoo!不動産

・ 得する“住宅ローン返済術”
- DIMEの記事。X BRAND（2011年2月3日）



・ 住宅ローンシミュレーション
- Yahoo!不動産



・ 「住宅ローン返済月額14万円」家族ばかり破綻していく「ワケ」。――夢を「悪夢」にしない方法はこれしかない！
- SAFETY JAPAN（2010年11月16日）

・ 「住宅ローンでマイホーム購入」がいかにハイリスクかを解説
- NEWSポストセブン（2011年7月9日）



◇関連トピックス

・ 住宅、マンション
- Yahoo!トピックス

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太陽光設置《激安》なわけ

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なんでこんなに安いのか？

お客様の目でお確かめください！

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壁紙の黒ずみ、床の傷、畳の色落ち……。家族４人で１０年間住んだ３ＬＤＫ、７０平方メートルの賃貸マンション。引っ越しの当日、家族の歴史が刻まれた“痕跡”の数々を見ては、喜怒哀楽さまざまな思いが込み上げてきました。車の窓越しに、マンションが遠ざかっていく様に、女房ともども思わず涙ぐんでしまったのです。



しかし、ノスタルジックな思いに浸っている暇（いとま）はありませんでした。家主が不動産屋を通じ、「１０年前の入居時と同じ状態に回復するためのリフォーム費用を払ってほしい」と通告してきたのです。その額２０万円。



「支払い済みの敷金４０万円で十分収まるはず。かえっていくらか戻ってくると」と心中ひそかに、期待していました。ところが、戻ってくるどころか、敷金だけでは足りずに、さらに不足分の補修費用を払えと言うわけです。



私は、新しく移り住んだマイホームの建築資金で４０００万円もの住宅ローンを抱える身であり、２０万円というお金は今の私にとってみれば大金です。



マンションを出て、家を建てることになったのは、そろって傘寿を迎えた両親の面倒をみるためでした。両親の住んでいる都内の実家の土地に２世帯住宅を建てたら、万が一の時にも安心なはず。それに、都内の大学に通っている子どもたちの通学にも便利――と考えたのです。



以前住んでいた、マンションの家賃は２０万円。敷金として２か月分の４０万円を入居時に支払っています。



ファクスで送られてきた、見積書には、リビングのフローリング床の張替え、和室の畳の張替え、全部屋の壁紙の張替え――などのリフォーム項目が列挙されていました。家主の代理人の不動産屋は、今のままでは新しい人に貸すことができないのだから、自分たちが汚した分はすべて負担するべき、と言います。ちなみに、私は賃貸借契約の締結時に、敷金からどのような費用が控除されるかなど、全く説明を受けていません。、その点について記載した書面をもらったこともありません。



たしかに、このマンションに１０年も住んでいましたので、さまざまな補修が必要なのかもしれません。しかし、その費用は賃借人である私が負担しなければならないのでしょうか。むしろ、家主は、私から家賃を毎月受領していたのですから、家主側が負担すべきではないでしょうか。（最近の事例を参考に創作したフィクションです）



■回答：古くて新しい敷金返還問題



今回のご相談は、家を賃借する際に常につきまとう問題です。最近では減ってきたと思いますが、かつては、家主の代理人である不動業者と退去する賃借人との間でトラブルが多発していました。経年劣化による汚れ等の補修も含めて、必要とされるすべての補修費用を請求し、敷金が全く返還されないとか、ひどい場合には、差し入れている敷金をはるかに超えて追加の支払いを求めてくる、などです。



「借りるときには畳や壁紙もすべて新品に取り替えられていたのだから、自分が出て行く時にはやはり新品にしなければならない」。退去する賃借人は、このように思いこみ、不動産業者に言われるままに、敷金が戻ってこないことを受け入れてしまうことも多々あったはずです。また、仮に、差し入れた敷金から返金があるはずと思っていても、元々差し入れている敷金はそれほど大きな額ではありません。このため、不動産業者に返還の必要などないと開き直られてしまうと、法的手段に訴える手間や費用を考えて、結局泣き寝入りするということが、かつては多かったと思います。



現に、以前は、賃借人がいくら不動産業者と交渉しても全く埒（らち）があかなかったのに、弁護士に依頼して内容証明郵便で敷金返還を求めると、意外とあっさり返還に応じるというケースがよくありました。つまり、不動産業者としても、敷金を返還するのが原則、と理解しながらも、弁護士等を立てて強く出てくる人に対しては返還し、そうでない人には返還しないというような姿勢が、時に見受けられたわけです。



最近では、賃借人の側にも「敷金は本来戻ってくるもの」という意識が浸透しています。敷金の返還がなされない場合には、国民生活センター等のアドバイスを受けてきちんと権利行使をするようになり、不動産業者の多くも、敷金を適正に返還するようになってきているようです。しかし、まだ昔ながらの対応をとる業者も少なからずあるようです。



それに加えて、最高裁判所が、平成２３年３月２４日に「敷金は本来戻ってくるもの」という従来の意識を覆す、事実上、賃貸人側に非常に有利と評価できる注目すべき判決を出しており、今後の実務の動向が注目されるところです。



以下、家を借りる場合に必ず出てくる敷金返還問題について、整理してご説明したいと思います。



そもそも、家を借りるときに差し入れている「敷金」とは何でしょうか。



この点、神戸地方裁判所尼崎支部平成２２年１１月１２日判決は次のように判示しています。

「敷金とは、一般に、賃貸借契約終了後、目的物の明渡義務履行までに生ずる損害金その他賃貸借契約関係により賃貸人が賃借人に対し取得する一切の債権を担保するものと解される。したがって、，目的物明渡しの際、賃貸人は、賃借人に上記債務がないときはその全額を返還し、上記債務があるときはその中から当然弁済に充当した上で残金を返還することになる。」



賃貸借契約は、あくまで賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とする契約であって（民法第６０１条）、賃借人が賃料以外の金員の支払を負担することは賃貸借契約の基本的内容に含まれないことを前提としています。敷金は、賃借人による賃料の不払いなどがあった場合における備えとして、家主に担保として「預けている金銭」にすぎません。建物明渡しの際に、賃貸人が賃借人に請求すべき債権が何もなければ、基本的には、その「全額」が返還されるのが原則ということです。



原状回復の範囲とは？

そこで、問題となるのが「原状回復」です。通常、賃貸借契約書の中には、賃貸借契約が終了して物件を明渡す場合において、賃借人が当該物件を原状回復しなければならない旨の条項が盛り込まれています。つまり、建物の賃貸借契約が終了する場合、「当該建物を原状に復して引き渡す」というのが基本的な考え方であり、この費用については賃借人の負担となることから、それが適正な金額である限りにおいて、上記のように敷金から差し引くことが可能となるわけです。



しかし、原状回復がどのような状態をいうのかについては必ずしも明らかではなく、賃借人が負担すべき原状回復費用の範囲も不明確な点があります。



前述のように、最初に借りた時と同じ状態にすることまで、原状回復の内容となり、賃借人の義務とされるとすれば、その金額は非常に高額となり、敷金だけでは到底まかないきれなくなる可能性がでてきます。ご相談者のように、敷金は没収され、さらに費用を請求されるという事態にまでなるわけです。



そこで、国土交通省は、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表し、原状回復に関する紛争予防を図っています。同ガイドラインは、平成２３年８月に改訂されて、より充実した内容となっており、今回のご質問については、このガイドラインの考え方を前提としてご説明したいと思います。



　まず、ガイドラインは、冒頭において次のように説明しています。

建物の価値は、居住の有無にかかわらず、時間の経過により減少するものであること、また、物件が、契約により定められた使用方法に従い、かつ、社会通念上通常の使用方法により使用していればそうなったであろう状態であれば、使用開始当時の状態よりも悪くなっていたとしてもそのまま賃貸人に返還すれば良いとすることが学説・判例等の考え方であることから、原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にし、原状回復を『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と定義して、その考え方に沿って基準を策定した。」



つまり、大原則として、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとし、家主は賃借人にそれを請求できないし、敷金から差し引くこともできないということです。



家主側は、賃借人の使用に伴って発生した汚れの完全な除去を求めて、その費用を請求してくることがあります。しかし、賃借人側としては上記のように、「原状回復は賃借人が借りた当時の状態に戻すことではない」ことを前提に交渉すべきということです。



そして、それを前提として、ガイドラインでは、建物の損耗について、以下の区分をしています。



＜１＞　建物・設備等の自然な劣化・損耗等（経年変化）

＜２＞　賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）

＜３＞　賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等



まず、発生した建物価値の減少が、＜１＞や＜２＞に該当する場合に、その減少分を復旧する費用は、賃貸人が賃料の中に組み込んで受領していると考え、賃借人が負担するものではないとされます。つまり、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗にかかわる投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませて、その支払を受けることにより行われていると考えられるわけです。



それに対し、＜３＞については、賃借人の行為等によって特に損耗してしまったか所を、居住年数も加味したうえで、通常損耗する程度に復旧する費用は賃借人が負担するということになります。ここで注意すべきは、＜３＞に該当する損耗であっても、原状回復費用として賃借人が負担するのは、経年変化や通常損耗分の復旧費用分は除くということです。



ちょっと分かりにくいですが、１００の価値のある建物に３年住んだ場合に、経年変化や通常損耗の結果、建物価値が７０になるとします。そして、賃借人の行為が付加されて、この価値が５０に減少したとすると＜３＞に区分され、５０から７０に復旧する費用は賃借人が負担するということです。決して、５０から１００まで復旧する費用全部を賃借人が負担するわけではありません。



なお、賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生するものであっても、その後の手入れなど賃借人の管理が悪く、損耗が発生・拡大したと考えられるものは、損耗の拡大について、賃借人に善管注意義務違反等があると考えられます。その増加分の原状回復費用については賃借人が負担するとされていますので注意が必要です。例えば、クーラーから水漏れしたが、賃借人が放置したため、壁が腐食した場合、腐食した壁を補修する費用は賃借人が負担するといった場合がこれに該当します。



ご相談者の場合、１０年以上居住しているということで、＜１＞の経年変化や＜２＞の通常損耗に区分されるものが少なくないと思われます。



たとえば、見積書に列挙された、リビングのフローリング床の張替え、和室の畳の張替え、全部屋の壁紙の張替えといったリフォーム項目は、通常、いずれも、賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるものです。これらは賃貸借契約の性質上、賃貸借契約期間中の賃料でカバーされてきたはずのものと言えます。したがって、賃借人はこれらを修繕するなどの義務を負わず、この場合の費用は賃貸人が負担することになります。



たとえば、ガイドラインでは、「家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡」について、「家具保有数が多いという我が国の実状に鑑みその設置は必然的なものであり、設置したことだけによるへこみ、跡は通常の使用による損耗ととらえるのが妥当と考えられる」とコメントされています。同様に、「日照による畳の変色、フローリングの色落ち」についても、「日照は通常の生活で避けられないものであり賃借人には責任はないと考えられる」とされています。



さらに、部屋の壁紙の張替えについては、「テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）」「壁に貼ったポスターや絵画の跡」「エアコン（賃借人所有）設置による壁のビス穴、跡」「クロスの変色（日照などの自然現象によるもの）」「壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）」などもすべて、賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるものに分類されています。



そこで、相談者の方は、まず、原状回復として、どのような補修工事等を行ったのかについて、原状回復費用の負担を求める書面に添付されている明細でのチェックが必要です。そして、ガイドラインと照らし合わせて、賃借人が負担すべきではないと考えられている項目が含まれていないかを確認すべきかと思います。



そのうえで、賃貸人が負担すべき項目については、その旨を明記した書面等によって、賃貸人、不動産業者等に通知して交渉をすることになります。



実際の交渉に当たっては、弁護士等の専門家に助力を求めることがよいのですが、費用等の点で難しい場合も考えられます。その場合は、（１）国民生活センター、消費生活センターなど常設の紛争調整機関の利用（２）裁判所での民事調停の申し立て（３）自分で少額訴訟手続（６０万円以下の金銭の支払いを求める場合に限り利用でき、１回の期日で審理を終えて判決することを原則とする特別な訴訟手続）を利用して訴訟提起――などが対応策として考えられます。



なお、本件ご相談では、敷金について、契約書に何ら特段の規定が置かれていないわけですが、何らかの規定が置かれている場合はどうでしょうか。



言うまでもなく、賃貸人、賃借人間でどのような契約を締結するのも本来自由であり、一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせることも可能です。ただ、そのようなことを自由に認めたのでは、賃貸人は、契約書の中に、「最初に借りた時と同じ状態に戻すための費用すべてを賃借人が負担する」といった趣旨の規定を入れて、リフォーム費用全額の支払いを賃借人に求めてくる事態になってしまいます。



この点、最高裁判所平成１７年１２月１６日判決は、「建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。」と判示しています。



では、特約で明確に合意さえすればそれで良いのでしょうか。この点につき、平成２３年３月２４日、最高裁判所が注目すべき判決を出しており、実務に対する影響も大きいと思われますのでご紹介しておきます。



同判決は、賃貸借契約締結から明け渡しまでの経過期間に応じて１８万円ないし３４万円のいわゆる敷引金を保証金から控除するという敷引特約（筆者注：建物の賃貸借契約において、敷金名下に賃借人から賃貸人に差し入れられた金員のうち一定額ないし一定割合を控除してこれを賃貸人が取得し、建物明渡し後に残額を賃借人に返還する旨の特約）について、「本件敷引金の額が、契約の経過年数や本件建物の場所、専有面積等に照らし、本件建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく超えるものとまではいえない。



また、本件契約における賃料は月額９万６０００円であって、，本件敷引金の額は、上記経過年数に応じて上記金額の２倍弱ないし３．５倍強にとどまっていることに加えて、上告人（筆者注：賃借人）は、本件契約が更新される場合に１か月分の賃料相当額の更新料の支払義務を負うほかには、礼金等他の一時金を支払う義務を負っていない。そうすると、本件敷引金の額が高額に過ぎると評価することはできず、本件特約が消費者契約法１０条により無効であるということはできない。」と判示しました。



このように、最高裁判所が、月額賃料の３．５倍程度の敷引金を許容していることからすると、「高額に過ぎる」と評価することができる場合はかなり限定されると思われます。賃貸借契約書において、敷金のうち、賃貸借契約締結から明渡しまでの経過期間に応じて一定額ないし一定割合を控除してこれを賃貸人が取得する旨を明記する特約は、基本的に有効と考えたほうが良いかと思われます。



裁判所としては、抽象的に、賃借人が通常損耗の補修義務を負い退去時にその費用（実費）を支払うベきものとすれば、賃借人にとっては、退去時に自らが負担することとなる補修費用の額について契約時において明確な認識を持つことができず、結果的に退去時に予想外に高額な補修費用を負担させられるおそれがあるのに対して、敷引特約のような場合、賃借人が、自らが負担することとなる金額について、契約締結時に明確な認識を持つことが可能となり、賃借人が予想外の負担を負うことにはならないという点で、両者に違いがあることを重視していると思われます。逆に言えば、そのような特約さえ明記すれば、賃借人に対して容易に通常損耗の補修義務を負わせることができることになる訳で、今後の実務に与える影響は大きいと言えるでしょう。

民主党は10日、政権交代前からマニフェスト（政権公約）で掲げてきた最低保障年金を導入した場合の財源試算を公表した。野田佳彦首相は同日夜の記者会見で「各党に説明する。これからも粘り強く与野党協議の可能性を追求したい」と述べ、今回の公表を消費増税に関する与野党協議につなげたい考えを示した。ただ、民主党は試算を「参考資料」と位置付けているため、公表を求めていた自民、公明両党は反発、協議拒否の方針を変えていない。

　

民主党は同日、社会保障と税の一体改革調査会総会を衆院議員会館で開き、所属議員に試算を説明。この後、同調査会事務局長の長妻昭元厚生労働相が記者会見して発表した。

　

試算は、月額7万円の最低保障年金制度を創設した場合、消費税率10％への引き上げとは別に、2075年度時点で最大7．1％分の増税が必要になるとの内容。党の作業チームが昨年3月、厚生労働省に依頼して作成した。「政策を検討・研究する際の参考資料」としている。長妻氏は「大胆な仮定を置いた試算だ」として、党の正式決定ではないことを強調。「一歩も譲れないというものではない」と、野党の意見に柔軟に対応する意向を示した。

[映像ニュース]民主党、新年金財源の試算案公表　所得比例年金と最低保障年金を組み合わせ
- フジテレビ系（FNN）(2月10日)



◇最新の将来人口推計を基にした試算は

・ 「年金計算２カ月以内に」小宮山厚労相、新試算で見通し
- 産経新聞(2月10日)



◇基にする数字で変わる「試算」

・ 民主党の年金試算の公表に気をつけろ
- 河野太郎衆院議員（自民）。BLOGOS（2月3日）

・ 日経朝刊の年金世代別試算の読み方
- 学習院大学教授・鈴木亘のブログ（2月6日）



◇「最低保障年金」撤回も？

・ 岡田副総理、「最低保障年金」撤回の可能性示唆
- 読売新聞(2月10日)



・ 民主党の年金制度案について
- 民主党の年金制度案については、まだ詳細は何もわかりません。年金の本当のおはなし（2月3日）

・ [政治クローズアップ]「新年金制度」をどう考える
- Yahoo!みんなの政治

政府・民主党は９日、税と社会保障の一体改革に盛り込んだ低所得者への年金加算について、受給資格を満たせば一律に月額６０００円を加算する方向で検討に入った。保険料を免除されている人は、免除期間に応じてさらに最大で約１万７００円を増額する。高所得者の基礎年金減額に関しては、対象を年収８５０万円以上とし、既に年金を受け取っている人も対象とする方針だ。詳細を詰めたうえで今国会に関連法案を提出し、消費税率が１０％となる１５年１０月からの実施を目指す。



年金が加算されるのは、住民税非課税世帯で年収８０万円程度以下の人で、対象者は約５００万人。年金受給に必要な加入期間を現在の２５年から１０年に短縮したうえで、受給資格を満たせば受け取れる。



現在の年金水準は過去の物価下落時に減額しなかったため、本来より特定的に２．５％高い。これを１４年度までに解消すると、基礎年金の満額は月約６万４０００円となる。これに一律６０００円を加算すれば、４０年間保険料を納めた人は、民主党のマニフェスト（政権公約）で示した最低保障年金（満額７万円）と同額になる。



保険料を免除されている人には、さらに手厚く加算。加算額は一律の６０００円と合わせ、最大で計約１万７０００円となる。ただ、保険料納付と関係なく一律に加算することへの批判もあり、さらに検討を重ねる。



高所得者の基礎年金減額については、税を財源とする国庫負担分（２分の１）の段階的な減額を検討することが一体改革に盛り込まれている。年収８５０万円以上の人から減額を始め、同１２００万～１３００万円で支給を停止する方向だ。

◇一律1万6千円加算を見送り

・ 社会保障・税一体改革の目玉 低所得者への「年金加算」は問題山積
- ダイヤモンド・オンライン（2011年12月27日）

・ 「低所得者への加算について」について
- 大神令子社会保険労務士事務所（1月25日）

・ 低所得者への一律加算見送り…年金制度見直し案
- 読売新聞（1月24日）



・ [政治クローズアップ]「新年金制度」をどう考える
- Yahoo!みんなの政治（1月31日）